Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn vốn dài hạn do quá lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng, trong khi các kênh huy động vốn thay thế như quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp vẫn phát triển chậm và chưa đủ sức đáp ứng nhu cầu.
Ngân hàng vẫn là “bà đỡ” chính cho thị trường bất động sản
Tại tọa đàm “Phát huy vai trò của các ngân hàng thương mại trong thực hiện Nghị quyết 68”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – ví các tổ chức tín dụng như “bà mẹ” của doanh nghiệp bất động sản, bởi hiện nay, ngân hàng vẫn là kênh dẫn vốn chủ lực cho toàn thị trường. Trong khi đó, các kênh huy động vốn thay thế như quỹ đầu tư tài chính, thị trường chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phát triển đúng tầm.
Theo ông Châu, hiện tại cả nước mới chỉ có duy nhất một quỹ đầu tư tài chính thuộc ngân hàng Techcombank, điều đó cho thấy hệ thống quỹ đầu tư vẫn còn quá yếu, chưa thể san sẻ gánh nặng vốn với hệ thống ngân hàng. Thị trường chứng khoán cũng chưa trở thành kênh vốn trung và dài hạn đáng tin cậy cho bất động sản khi chỉ có 63 doanh nghiệp ngành này đang niêm yết, trên tổng số hơn 1.600 doanh nghiệp niêm yết cả thị trường.
Trong khi đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng gặp nhiều vướng mắc về niềm tin và mục đích sử dụng vốn, buộc các doanh nghiệp vẫn phải trông cậy vào tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, bản thân các tổ chức tín dụng cũng gặp khó vì có đến 80–90% vốn huy động là vốn ngắn hạn, trong khi bất động sản lại cần vốn trung và dài hạn. Do đó, ông Châu cho rằng doanh nghiệp cần chia sẻ rủi ro với ngân hàng, đồng thời phải chủ động tái cấu trúc, tập trung đầu tư vào những phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, thay vì dàn trải vào sản phẩm cao cấp.
Về phía Nhà nước, ông Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ giải ngân hiệu quả hơn gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, phân loại doanh nghiệp để ưu tiên những đơn vị đủ điều kiện, đồng thời có chính sách xử lý nợ xấu theo hướng cả ngân hàng và doanh nghiệp cùng đồng hành, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.
Trái phiếu doanh nghiệp - Kênh vốn nhiều tiềm năng nhưng chưa đủ tin cậy
Phát biểu tại một hội thảo, ông Nguyễn Đức Lệnh – Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM – nhận định, thị trường bất động sản vẫn quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tính đến cuối năm 2024, dư nợ tín dụng bất động sản tại TP.HCM đạt 1,085 triệu tỷ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ toàn địa bàn, cho thấy tín dụng vào bất động sản vẫn tăng nhanh hơn mức tăng trưởng chung.
Tuy nhiên, theo ông Lệnh, không có việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản, mà ngược lại, nếu dự án đầy đủ pháp lý, ngân hàng hoàn toàn sẵn sàng cho vay. Với các phân khúc như khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái, cao ốc văn phòng… tăng trưởng tín dụng vẫn đạt trên 2% trong hai tháng đầu năm. Đối với nhà ở xã hội, nếu pháp lý đầy đủ thì vẫn được hỗ trợ qua ngân hàng chính sách. Riêng phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cho người dân dưới 35 tuổi, ngân hàng vẫn ưu tiên giải ngân theo đúng chủ trương phát triển bền vững.
Trong khi đó, ông Phạm Phú Khôi – Phó Chủ tịch Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam – chỉ ra nghịch lý: trái phiếu doanh nghiệp là công cụ tài chính lớn nhất thế giới, quy mô gấp 5 lần cổ phiếu, nhưng tại Việt Nam lại chưa được khai thác đúng mức. Thị trường vẫn còn non trẻ, người mua chưa hiểu rõ bản chất trái phiếu là một hình thức chứng khoán rủi ro, đặc biệt khi nhà đầu tư cá nhân nhầm lẫn giữa trái phiếu và tiền gửi ngân hàng.
Ông Khôi cảnh báo, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lạm dụng kênh trái phiếu để huy động vốn nhưng lại không dùng cho phát triển dự án, dẫn đến khủng hoảng niềm tin trên thị trường. Dù hiện nay quy định về công bố thông tin đã siết chặt hơn, song chỉ những tập đoàn có tiềm lực như Vingroup hay Novagroup mới đủ điều kiện phát hành trái phiếu thành công và sử dụng dòng tiền một cách linh hoạt.
Do đó, để trái phiếu doanh nghiệp thực sự trở thành kênh vốn bền vững cho thị trường bất động sản, cần hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao nhận thức của nhà đầu tư và tăng cường giám sát mục đích sử dụng vốn, tránh tình trạng sử dụng sai mục tiêu gây rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.
